Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein Käufer ein Recht zum Besitz erlangt, wenn er vor vollständiger Kaufpreiszahlung in eine Immobilie einzieht und die Zahlung lediglich behauptet (Urteil vom 22. Dezember 2025 – Az.: 22 U 1584/24).
Der Fall
Die Parteien stritten über die Räumung und Herausgabe eines Grundstücks. Im notariellen Kaufvertrag war ausdrücklich geregelt, dass der Besitz erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung übergehen sollte. Die Käufer zogen jedoch bereits vor vollständiger Zahlung in das Objekt ein, was ihnen seitens des Verkäufers gestattet wurde. Sie hatten gegenüber dem Verkäufer behauptet, der noch offene Restkaufpreis sei am selben Tag überwiesen worden.
Tatsächlich war dies nicht der Fall. Ziel war es, auf diese Weise in den Besitz der Immobilie zu gelangen. Auch im weiteren Verlauf behaupteten die Käufer wiederholt, die Zahlung der Restsumme veranlasst zu haben. Eine tatsächliche Leistung erfolgte jedoch nicht. Nach dem Einzug nahmen die Käufer umfangreiche Renovierungsmaßnahmen vor.
Nachdem die Aufforderung zur Zahlung des Restkaufpreises erfolglos blieb, erhob der Verkäufer Räumungsklage.
Das Landgericht wies die Klage zunächst ab. Es war der Auffassung, die Käufer seien aufgrund des bestehenden schuldrechtlichen Kaufvertrags berechtigte Besitzer. Zudem sei das Herausgabeverlangen des Verkäufers eine unzulässige Rechtsausübung. Gegen diese Entscheidung legte der Verkäufer Berufung ein.
Das Urteil
Die Berufung hatte Erfolg. Nach Auffassung des OLG Dresden bestand kein Recht zum Besitz. Ein solches setzt voraus, dass dem Besitzer ein schuldrechtliches oder dingliches Recht zum Behaltendürfen zusteht.
Nach dem notariellen Kaufvertrag sollte der Besitz jedoch erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung übergehen. Diese vertraglich vereinbarte Bedingung war unstreitig nicht eingetreten, da die Käufer weder aus dem Anwartschaftsrecht noch aus dem schuldrechtlichen Kaufvertrag ein Recht zum Besitz ableiten konnten. Ein solches Recht bestand zudem spätestens mit dem Herausgabeverlangen des Verkäufers nicht mehr.
Allein das Bestehen eines Kaufvertrags begründet kein Recht zum Besitz, wenn der Besitzübergang ausdrücklich unter eine aufschiebende Bedingung gestellt wurde. Auch aus der tatsächlichen Besitzübertragung ergab sich kein berechtigter Besitz. Diese war allein aufgrund der Erklärung der Käufer erfolgt, die Restzahlung sei bereits angewiesen worden. Da diese Erklärung unzutreffend war, beruhte die Besitzüberlassung auf einer Täuschung.
Das Gericht stellte klar: Eine Täuschung über die Kaufpreiszahlung kann kein rechtlich geschütztes Besitzrecht begründen. Wer durch unwahre Angaben zur Kaufpreiszahlung den Besitz erlangt, riskiert die vollständige Räumung, den Verlust getätigter Investitionen sowie – je nach Sachverhalt – zivilrechtliche Schadensersatzansprüche und ggf. strafrechtliche Konsequenzen. Ein Sich-Berufen auf den bloßen Kaufvertrag reicht nicht aus, wenn die vertraglich vereinbarte Zahlungsbedingung nicht erfüllt wurde.
Juristische Tipps
In der juristischen Beratung von Verkäufern und Käufern im Immobilienrecht zeigt sich immer wieder, dass der Zeitpunkt des Besitzübergangs beim Erwerb einer Immobilie unterschätzt wird. In der Praxis haben sich folgende Hinweise bewährt:
- Verkäufer sollten eine Besitzüberlassung grundsätzlich erst nach gesicherter und vollständiger Kaufpreiszahlung vornehmen. Bloße Zahlungszusagen oder Überweisungsankündigungen ersetzen keinen tatsächlichen Zahlungseingang.
- Wird im Vertrag ein bedingter Besitzübergang vereinbart, ist diese Regelung strikt einzuhalten. Eine faktische Übergabe kann die vertragliche Bedingung nicht ersetzen.
- Käufer sollten sich bewusst sein, dass ein notarieller Kaufvertrag allein kein Besitzrecht vermittelt, wenn der Vertrag den Besitzübergang ausdrücklich von einer Bedingung abhängig macht.
- Kommt es zu Zahlungsstörungen, sollte frühzeitig rechtlich geprüft werden, welche Ansprüche bestehen und welche Schritte geboten sind. Spätestens mit Erhebung der Räumungsklage kann der Besitz rechtlich als unberechtigt einzuordnen sein.
Aus meiner anwaltlichen Erfahrung zeigt sich: Wer Besitz überlässt oder übernimmt, ohne die vertraglichen Voraussetzungen vollständig zu erfüllen, setzt sich erheblichen wirtschaftlichen und haftungsrechtlichen Risiken aus. Eine Räumungsklage ist (zunächst) mit erheblichen Kosten und vor allem mit einem längeren Zeitaufwand verbunden. Zeit, in der weder über die Immobilie noch den finanziellen Gegenwert verfügt werden kann.
