Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit der Frage zu befassen, ob eine vorformulierte Wertsicherungsklausel (Regelung zur Anpassung der Miete an die Inflation) in Form einer Indexklausel (Anpassung der Miete anhand des Verbraucherpreisindex) in einem Gewerberaummietvertrag wirksam ist – und welche Rechtsfolgen sich bei ihrer Unwirksamkeit ergeben (Urteil vom 11. März 2026, Az.: XII ZR 51/25).
Der Fall
Die Parteien stritten über die Wirksamkeit einer in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Wertsicherungsklausel in Form einer Indexklausel.
Die Beklagte schloss als Vermieterin mit der Klägerin einen Gewerberaummietvertrag zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis. Der Mietvertrag sah eine feste Anfangsmiete vor, die nach Ablauf von 24 Monaten anhand des Verbraucherpreisindex automatisch angepasst werden sollte.
Auf ein erstes Mieterhöhungsverlangen reagierte die Klägerin zunächst und zahlte die erhöhte Miete. Als die Beklagte später eine weitere Anpassung verlangte, stellte die Klägerin die Wirksamkeit der Klausel in Frage. Sie machte geltend, die Wertsicherungsklausel sei unwirksam, und verlangte die Rückzahlung der bereits gezahlten Erhöhungsbeträge.
Das Landgericht sowie das Oberlandesgericht Düsseldorf gaben der Klage statt. Gegen diese Entscheidung legte die Beklagte Revision ein.
Das Urteil
Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen und stellte klar, dass die streitgegenständliche Wertsicherungsklausel in Form einer Indexklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung der rechtlichen Inhaltskontrolle (also der gerichtlichen Überprüfung) unterliegt (§§ 305 ff. BGB, insbesondere § 307 BGB). Und dieser gerichtlichen Überprüfung hielt sie nicht stand.
Nach Auffassung des Gerichts war die Klausel unwirksam, da sie die Mieterin unangemessen benachteiligte (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Insbesondere wurde ein Indexstand zugrunde gelegt, der bereits vor Beginn des Mietverhältnisses lag, so dass inflationsbedingte Erhöhungen berücksichtigt wurden, ohne dass die Mieterin hierfür eine Gegenleistung erhalten hatte.
Zudem verstieß die Klausel gegen das Transparenzgebot (Gebot klarer und verständlicher Vertragsregelungen, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Klausel war widersprüchlich ausgestaltet, da sie einerseits eine automatische Mietanpassung vorsah, andererseits jedoch eine gesonderte Aufforderung durch die Vermieterin verlangte.
Hält sodann eine solche Klausel – wie im vorliegenden Fall – der rechtlichen Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht stand, ist sie von Anfang an unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Dies gilt unabhängig davon, dass das Preisklauselgesetz für bestimmte Verstöße lediglich eine Unwirksamkeit für die Zukunft vorsieht (§ 8 PrKG). Denn das Gesetz schließt eine AGB-rechtliche Prüfung nicht aus.
In der Folge des Urteils musste die Vermieterin die aufgrund der unwirksamen Klausel gezahlten Mieterhöhungen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB vollständig zurückerstatten.
Immobilienrechtliche Tipps
In der juristischen Beratung von Vermietern und Mietern im Gewerberaummietrecht zeigt sich immer wieder, dass Wertsicherungsklauseln bzw. Indexklauseln erhebliche rechtliche Risiken bergen. Das BGH-Urteil macht noch einmal deutlich:
- Wertsicherungsklauseln bzw. Indexklauseln unterliegen nicht nur den Vorgaben des Preisklauselgesetzes, sondern auch der rechtlichen Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach§ 305 ff., insbesondere § 307 BGB.
- Klauseln müssen insbesondere transparent und widerspruchsfrei formuliert sein (§ 307 Abs. 1 BGB). Unklare oder widersprüchliche Regelungen führen schnell zur Unwirksamkeit.
- Eine unangemessene Benachteiligung kann bereits darin liegen, dass Preisentwicklungen berücksichtigt werden, die vor Vertragsbeginn eingetreten sind(§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
- Wird eine Klausel als unwirksam eingestuft, entfällt ihre Wirkung regelmäßigrückwirkend. Dies kann zu erheblichen Rückzahlungsansprüchen führen.
Aus meiner anwaltlichen Erfahrung zeigt sich: Gerade bei langfristigen Gewerberaummietverträgen entscheiden präzise formulierte Wertsicherungsklauseln bzw. Indexklauseln über erhebliche wirtschaftliche Risiken. Eine rechtssichere Vertragsgestaltung ist daher unerlässlich. Lassen Sie sich hierzu unbedingt durch entsprechend spezialisierte Juristen beraten.
