Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hatte sich mit der Frage zu befassen, ob die Kündigung eines Gewerberaummietvertrags auch dann wirksam sein kann, wenn sie lediglich per E-Mail erklärt wird, obwohl der Mietvertrag eine Klausel vorsieht, nach der Kündigungen der Schriftform bedürfen (Urteil vom 18. Dezember 2025 – Az.: 10 U 65/24).
Der Fall
Die Klägerin war Mieterin einer Gewerbehalle, die Beklagte Vermieterin der Fläche. Zwischen den Parteien bestand ein Gewerberaummietvertrag über verschiedene Teilflächen einer Halle. Der Mietvertrag sah vor, dass Kündigungen der Schriftform bedürfen.
Die Klägerin erklärte schließlich die Kündigung des Mietverhältnisses. Diese Kündigung ging der Beklagten jedoch lediglich per E-Mail zu. Die Vermieterin hielt die Kündigung deshalb für unwirksam. Sie war der Auffassung, dass eine Kündigung nach der im Mietvertrag vereinbarten Schriftformklausel nicht wirksam per E-Mail erklärt werden könne.
Zwischen den Parteien kam es daraufhin zu Streitigkeiten über offene Mietforderungen sowie über die Rückzahlung der von der Klägerin gezahlten Mietkaution. Die Mieterin verlangte die Rückzahlung der Kaution. Die Vermieterin erklärte demgegenüber die Aufrechnung mit offenen Mietforderungen.
Das Landgericht Düsseldorf hatte der Klage der Mieterin teilweise stattgegeben. Gegen diese Entscheidung legte die Beklagte Berufung beim Oberlandesgericht Düsseldorf ein.
Das Urteil
Die Berufung hatte hinsichtlich dieses Streitpunkts Erfolg. Die Kündigung per E-Mail war wirksam.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf stellte zunächst klar, dass die im Mietvertrag vereinbarte Schriftform lediglich eine sogenannte gewillkürte Schriftform darstellt. Für die Kündigung eines Mietverhältnisses besteht gesetzlich grundsätzlich kein zwingendes Formerfordernis.
Die Anforderungen an die Einhaltung einer solchen vereinbarten Schriftform richten sich nach § 127 BGB. Danach kann nach § 127 Abs. 2 S. 1 BGB eine vereinbarte Schriftform grundsätzlich auch durch eine telekommunikative Übermittlung gewahrt werden. Hierzu zählt auch die Übersendung einer Erklärung per E-Mail.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich aus dem Vertrag oder den Umständen ein anderer Wille ergibt, nach dem die Parteien tatsächlich eine strengere Form vereinbaren wollten. Dafür sah das Oberlandesgericht Düsseldorf im vorliegenden Sachverhalt jedoch keine Anhaltspunkte. Vielmehr hatten die Parteien im Verlauf des Mietverhältnisses wiederholt per E-Mail miteinander kommuniziert und auch wesentliche Absprachen auf diesem Weg bestätigt. Unter diesen Umständen konnte nicht angenommen werden, dass eine Kündigung zwingend in klassischer Schriftform erfolgen sollte.
Mietrechtliche Tipps
In der juristischen Beratung von Vermietern und Mietern im Gewerberaummietrecht zeigt sich immer wieder, dass die Bedeutung von Schriftformklauseln im Mietvertrag unterschätzt wird. In der Praxis haben sich folgende Hinweise bewährt:
- Vertragsparteien sollten genau prüfen, ob eine Schriftformklausel lediglich eine vertraglich vereinbarte (gewillkürte) Schriftform nach § 127 BGB darstellt oder ob tatsächlich ein gesetzliches Formerfordernis besteht.
- Wird lediglich eine gewillkürte Schriftform vereinbart, kann diese nach § 127 BGB grundsätzlich auch durch E-Mail oder andere telekommunikative Übermittlungen eingehalten werden.
- Entscheidend sind häufig auch die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls. Haben die Parteien etwa im laufenden Vertragsverhältnis regelmäßig per E-Mail kommuniziert und sogar Vereinbarungen auf diesem Weg bestätigt, spricht dies dafür, dass diese Kommunikationsform ausreichend ist.
- Wer im Mietvertrag strengere Formerfordernisse festlegen möchte, sollte diese ausdrücklich und eindeutig vereinbaren.
Fazit
In meiner anwaltlichen Erfahrung zeigt sich immer wieder: Gerade im Gewerberaummietrecht entscheiden häufig nicht nur der Wortlaut einer Vertragsklausel, sondern auch die tatsächlichen Umstände zwischen den Vertragsparteien über die rechtliche Bewertung eines Falls.
Will man dem vorbeugen, gilt es vertragliche Regelungen wirklich präzise abzufassen, um die eigenen Interessen auch vor Gericht zu schützen. Hierfür ist die Beratung durch mit der Materie vertraute Juristen meist der sicherste Weg – und im Zweifel auch der kostengünstigere.
